苏州市365bet手机体育投注_365账号被限制什么原因_365bet体育滚球人民政府

行政复议决定书

〔2022〕吴行复第81号

申请人：某公司。

被申请人：苏州市365bet手机体育投注_365账号被限制什么原因_365bet体育滚球住房和城乡建设局。

申请人对被申请人不履行备案职责不服，于2022年9月8日向本机关申请行政复议，经审查，本机关于2022年9月8日依法已予受理。因案情较为复杂，本机关于2022年11月1日决定延期，并通知了双方当事人。本案现已审理终结。

申请人请求：责令被申请人在5日内办理XX地下车库（以下简称“案涉车库”）现售前备案网上管理（公示房源和合同网签）。   

申请人称：申请人根据苏住建规〔2017〕7号《市住房城乡建设局市物价局关于加强市区新建住宅小区汽车停车位（车库）处置行为管理的通知》第四条的规定，于7月15日提交XX《汽车停车位（车库）转让协议》《汽车停车位（车库）租售方案》《建设工程规划核实合格证》等向被申请人备案，并要求被申请人根据苏府〔2005〕6号《苏州市人民政府关于印发苏州市市区商品房销售网上管理实施办法的通知》规定进行商品房现售前备案网上管理，被申请人接收了相关材料，但拒绝向申请人出具收件回执，且截至7月27日，被申请人既不作出《商品房现售前备案通知书》，亦不告知申请人不予备案的理由。后申请人拨打12345热线投诉，同年8月15日，申请人收到短信回复称根据现有政策，车位不属于商品房，故不属于商品房现售备案登记的范畴。申请人认为被申请人认定车位不属于商品房属于认定事实不清，不履行现售前备案网上管理属于不作为；且在规定期限内既不作出备案通知亦不说明不予备案的理由，违反相关规定，构成程序违规。

申请人提交的主要证据材料有：1.申请人营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、授权委托书、代理人身份证复印件、在职证明（以下合并简称“申请人主体材料”）；2.365bet手机体育投注_365账号被限制什么原因_365bet体育滚球联动中心12345短信回复；3.不动产单元首次登记信息表。

被申请人称：

一、申请人于2022年7月向被申请人当场提交了申请材料，要求对XX的停车位办理商品房现售备案，被申请人工作人员当场已经向其释明苏州市目前尚无法对停车位进行商品房现售备案。后申请人又于7月27日通过12345热线就前述备案事宜咨询进展，经审查，被申请人及时将答复内容反馈至365bet手机体育投注_365账号被限制什么原因_365bet体育滚球社会综合治理联动中心，由其通过短信告知申请人根据现有政策，车位不属于商品房，故不属于商品房现售备案登记的范畴。故针对申请人的申请事项，被申请人已经及时答复，并无不当。

二、申请人的行政复议申请欠缺事实根据和法律依据。《商品房销售管理办法》第八条规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房销售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。《市住房城乡建设局市物价局关于加强市区新建住宅小区汽车停车位（车库）处置行为管理的通知》规定，小区配建汽车停车位（车库）是小区建设时建设单位应当配套建设的提供本小区业主使用的汽车停放设施与场所。建设单位在申报商品住房备案价格时，应当对配建汽车停车位（车库）最高销售价格作出承诺；取得商品住房预售许可证之后，应在一次性公开全部准售房源相关信息的同时公示汽车停车位（车库）价格承诺；取得商品住房预售许可证之后，应在一次性公开全部准售房源相关信息的同时公示汽车停车位（车库）价格承诺。汽车停车位（车库）销售价格不得高于承诺价格。《商品房销售管理办法》规定的现售备案制度针对的是商品房而非汽车停车位（车库）。前述规定均系将汽车停车位与商品房区分表述，两者不能等同，更不能将汽车停车位认定为商品房。职权法定是判断行政机关是否依法履行职责的基本原则，本案中，申请人向被申请人申请对365bet手机体育投注_365账号被限制什么原因_365bet体育滚球XX的停车位办理商品房现售备案，但苏州市尚未施行住宅小区地下停车位销售备案管理制度，申请人将停车位理解为商品房，要求被申请人根据《苏州市市区商品房销售网上管理实施办法》办理备案登记系对规定的错误理解，且其提交的材料也并非该规定的商品房现售备案应当提交的材料。据此，被申请人不负有对停车位办理商品房现售备案的法定职责，申请人提出的行政复议申请于法无据。

被申请人提交的主要证据材料有：1.小区停车位处置备案情况表、地库车位承接查验表、XX富余车位转让方案、《苏州市规划局吴中分局建设工程规划核实合格证》（苏规吴（2017）合字第XX号、苏规吴（2018）合字第XX号、苏规吴（2018）合字第XX号）、地下车位转让合同、竣工验收备案意见（以下合并简称“申请人提交的备案登记申请材料”）；2.365bet手机体育投注_365账号被限制什么原因_365bet体育滚球社会治理联动中心指挥平台系统截图。

经审理查明：位于苏州XX区XX路东侧、XX街北侧的XX号地块项目系申请人建设，项目名称为XX。该地块项目一期地下车库单位工程于XX年XX月XX日竣工验收合格，二期、三期地库单位工程均于XX年XX月XX日竣工验收合格。根据不动产首次登记信息表显示，该项目的一期地下车库和二期地下车库的不动产权人为申请人，权利类型均为“国有建设用地使用权/房屋所有权”，权利性质均为“出让/市场化商品房”，用途均为“城镇住宅用地/车库/车位”，登记时间分别为XX年XX月XX日和XX年XX月XX日。2022年7月，申请人向被申请人提交停车位处置备案材料。同年（下同）7月27日，申请人就备案事宜拨打12345市民热线投诉，8月14日，苏州市365bet手机体育投注_365账号被限制什么原因_365bet体育滚球社会治理联动中心指挥平台系统中的处理描述为：区住建局“目前根据现有政策，车位并不属于商品房，故不属于商品房现售备案登记的范畴”，该答复内容通过短信形式发送给申请人。

另，本机关为核实不动产首次登记信息表的记载内容，向苏州市自然资源和规划局吴中分局（以下简称“吴中资规分局”）发函确认。

上述事实有下列证据证明：1.申请人主体材料；2.365bet手机体育投注_365账号被限制什么原因_365bet体育滚球联动中心12345短信回复；3.不动产单元首次登记信息表；4.申请人提交的备案登记申请材料；5.365bet手机体育投注_365账号被限制什么原因_365bet体育滚球社会治理联动中心指挥平台系统截图；6.本机关调查函及吴中资规分局回复。

本机关认为：

一、关于被申请人是否具有商品房现售备案的法定职责

《商品房销售管理办法》第五条第三款规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。第八条规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。《江苏省城市房地产交易管理条例》第五条第二款规定，市、县（市）人民政府房产管理部门、自然资源部门按照各自职责，负责本行政区域内房地产交易活动和不动产登记的监督管理工作。第十二条第二款规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产管理部门备案。因此，被申请人具有对本行政区域内商品房现售备案事项的法定职责。

二、关于地下停车位（车库）是否属于商品房

该问题亦是本案双方当事人的争议焦点之一。现行的法律法规并未直接对“商品房”的概念予以规定，但结合《城市商品房预售管理办法》第二条“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为”，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”等相关规定，可知，现有规定仅涉及“商品房销售”“商品房现售”“商品房预售”以及“商品房买卖合同”等关联概念，并未明确界定“商品房”的内涵和外延。另，结合住建部《城市地下空间开发利用“十三五”规划》《江苏省人民政府办公厅关于加强城市地下空间开发利用的指导意见》等文件精神，非人防设施的地下车库（位）属于地下空间开发利用范畴，与地铁轨道交通工程、隧道等交通设施一样，系经依法批准建设的地下建筑物、构筑物。从立法精神来看，该系列规定实际并未从法律意义上将非人防设施的地下停车位（车库）等同于商品房概念。为明确案涉车库不动产首次登记信息表的记载内容，本机关向区不动产登记部门发函核实，其亦未明确地下停车位（车库）完全等同于商品房。综上，本机关认为地下停车位（车库）目前并不属于法律意义上的商品房。

三、关于被申请人是否具有对地下停车位（车库）处置进行备案的职责，其履职行为是否适当

根据《市住房城乡建设局市物价局关于加强市区新建住宅小区汽车停车位（车库）处置行为管理的通知》第十四条、第十五条之规定，被申请人作为区级房地产行政主管部门，负有对本行政区域内新建住宅小区汽车停车位（车库）处置方案进行备案的法定职责。

另，《市住房城乡建设局市物价局关于加强市区新建住宅小区汽车停车位（车库）处置行为管理的通知》第十六条关于停车位（车库）网上处置备案系统的规定，仅仅表述为“研究建设”，经了解，目前苏州市级和365bet手机体育投注_365账号被限制什么原因_365bet体育滚球尚未建立相应系统；且关于地下停车位（车库）的网上备案管理，上位法亦无明确的规定，故被申请人虽负有对地下停车位（车库）处置方案备案的职责，但尚不具备对地下停车位（车库）进行单独的停车位（车库）现售前备案网上管理的条件。

本案中,结合复议申请书中关于“申请人于2022年7月15日提交……，并要求被申请人按照苏府〔2005〕6号《苏州市人民政府关于印发苏州市市区商品房销售网上管理实施办法的通知》的规定进行商品房现售前备案网上管理”的陈述以及答复书中被申请人关于“申请人于2022年7月向答复人当场提交了申请材料，要求对365bet手机体育投注_365账号被限制什么原因_365bet体育滚球XX停车位办理商品房现售备案”的陈述，双方当事人实际确认2022年7月份申请人的备案申请主张系对案涉地下车库（车位）进行商品房现售前备案，但鉴于新建住宅小区汽车停车位（车库）处置方案备案管理不能完全等同于商品房现售备案管理规定，故依照现有规定，被申请人实际上无法按照申请人的备案主张履行。但另一方面，被申请人仍应履行其对案涉地下停车位（车库）处置方案的备案职责。

行政机关行使行政职权，应当遵守法定期限和承诺期限，积极履行法定职责，为公民、法人和其他组织提供高效、优质服务。《江苏省行政程序规定》第五十条规定，行政机关对当事人提出的申请，应当根据不同情况分别作出处理，如申请事项依法不属于本行政机关职权范围的，应当即时作出不予受理的决定，并书面告知当事人向有关行政机关申请；如申请事项属于本行政机关职权范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者当事人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，应当受理当事人的申请。行政机关受理或者不受理当事人申请的，应当出具加盖本行政机关印章和注明日期的书面凭证。被申请人收到申请人关于备案的申请材料后，应参照上述规定进行合理审查，根据实际情况作出书面的受理或者不予受理决定。本案中，被申请人虽接收了申请材料，但并未提供任何证据证明其已依照法定程序在合理期限内作出受理或不予受理的决定，以及是否履行了备案职责并将备案情况及时反馈申请人，故不符合《江苏省行政程序规定》等的规定。但结合本机关对申请人的调查情况来看，其已确认在提交备案材料后对部分停车位进行了销售，故依照现有车位备案相关规定，上述行为对其相关实体权利义务不产生实际影响，综上，本案并无责令履行之必要。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项之规定，本机关决定如下：

确认被申请人的备案行为违法。

申请人如对本决定不服，可以自接到本决定之日起十五日内，向苏州市姑苏区人民法院提起行政诉讼。

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